25.01.2024
Покупаю квартиру. Какую цену ставить в договоре. ?
Советы бывалого юриста.
Покупка жилья обросла разными сервисами и удобствами.
Но вопрос о цене в договоре купли - продажи недвижимости всегда актуален.
Часто интересы продавца и покупателя не совпадают.
Продавец хочет цену поставить поменьше, чтобы налог не платить. А покупатель - побольше, желательно реальную стоимость, чтобы налоговый вычет получить.
Аппетиты продавца по снижению цены закон ограничил - продажа дешевле 0.7 кадастровой стоимости налог не уменьшит. Посчитают от 70% этой стоимости.
К ней и стремятся продавцы.
Применяют разные способы.
Первый - пишут ровно 0.7 кадастровой стоимости. Остальное получают наличными.
В этом случае, если сделку расторгнут, эту сумму и получит незадачливый покупатель.
Второй- делят сумму на две - сама квартира плюс стоимость ремонта , которую указывают в дополнительном соглашении. Это соглашение не регистрируют. Налоговую льготу покупатель получит с суммы, указанной в договоре.
Отдельную озабоченность у покупателя должна вызывать возможность банкротства продавца. Не секрет, что на вторичном рынке продавцы в большинстве своем инвесторы. Они покупают квартиры на старте продаж или позже. После сдачи дома отделывают квартиру, а потом продают. Стоимость возрастает весьма значительно. И вот такой инвестор попадает в банкротство. Его финуправляющий проверяет сделки и обнаруживает, что купили вы квартиру банкрота ниже рыночной цены. Так в договоре написано. Сделка оспаривается. С покупателя истребуют квартиру, а деньги не возвращают- можете встать в реестр кредиторов. А то и за реестр. Размер долга перед покупателем будет равен сумме, указанной в договоре. В результате покупатель и без денег, и без квартиры.
Еще один особый сегмент рынка - новостройки. Покупая апартаменты знайте - это не жилье. Налоговой льготы не будет. Оформляя договор долевого участия иным способом, кроме предписанного законом, покупатель берет на себя соответствующие риски. Это могут быть, например, договор инвестирования, различные посреднические договоры с третьими лицами и так далее. Изобретательность продавцов здесь не знает границ.
Есть много и других тонкостей при покупке жилья в том числе задатки, залоги, земля, жильцы, долги и прочие.
Поэтому советы наших юристов простые:
⁃ соблюдайте законы при покупке жилья,
⁃ приглашайте не только риэлторов но и юристов для сопровождении сделки.
